Apreciem bem o conteúdo do requerimento transcrito abaixo, enviado ao Sr. Director Geral das Contribuições e Impostos.
Não percam, nem se distraiam na leitura, porque vale a pena ler com atenção. Vão "descobrir" coisas muito interessantes e inimagináveis...
Exmo Senhor
Director Geral das Contribuições e Impostos
Assunto: Avaliação de Fracções Autónomas, segundo o CIMI
Fulana
Contribuinte ....
Vem requerer a avaliação, segundo o CIMI (Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis), EM SIMULTÂNEO, de todas as fracções do Prédio situado na Rua ...
Prédio inscrito na Matriz Predial Urbana sob o artigo .... da freguesia 110639, S. Domingos de Benfica
Com os seguintes fundamentos:
O (...) proprietário da fracção B, situada no (...) do referido prédio, tendo-se apercebido da existência dum erro, grosseiro e óbvio, no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), no que concerne às permilagens atribuídas às fracções, instou, quer directamente quer por meu intermédio, em sua representação, os restantes condóminos e as sucessivas Administrações do Condomínio, a procederem à respectiva correcção, prevista e permitida pelo artº 249 do Código Civil e pela alínea f) do art. 142 do Código do Notariado.
Os restantes condóminos e as sucessivas Administrações escusam-se, argumentando que, se há erro, os interessados (prejudicados) que se dirijam às instâncias oficiais para o comprovar e só depois se fará a correccção
ORA
Como é do conhecimento geral, as permilagens das fracções autónomas, em Propriedade Horizontal, representam o valor relativo da cada fracção e, consequentemente, devem ser calculadas dividindo o valor de cada fracção pelo valor total de todas as fracções. O cálculo correcto das permilagens impõe que o valor de cada uma das fracções seja determinado com objectividade, equidade e isenção; isto é: segundo um único critério, isento e idóneo...
Em nosso modesto entender, espera-se exactamente o mesmo da determinação dos valores tributáveis de cada contribuinte: objectividade, equidade e isenção.
Isto tendo em conta a sempre invocada e tão propalada “Justiça e Equidade Fiscal” ou, citando os considerandos da Portaria 1337/2003, de 5 de Dezembro, que tão amavelmente me foi cedida, na Repartição de Finanças, quando reclamei da actuação dos Serviços na Avaliação, segundo o CIMI, da casa onde moro:
“O sistema de tributação do património em Portugal, que a recente reforma fiscal veio abolir, sofria, há várias décadas, de dois desajustamentos fundamentais geradores de injustiça fiscal entre os contribuintes. Por um lado, o regime de avaliação de prédios urbanos era profundamente discricionário (...). Por outro lado, porque a existência dum regime de actualização de valores patrimoniais tributáveis fazia recair sobre os titulares de prédios novos uma carga fiscal desproporcionada, relativamente aos titulares de prédios antigos (...)”
Ao que julgo saber, toda a legislação sobre a matéria invoca estes mesmos princípios ou equivalentes e que tão amiude são citados: as tão propaladas “Justiça e equidade Fiscais”.
E, todavia, é impressionante como, passados sete anos sobre a publicação da referida portaria, os serviços de Finanças conseguem manter, ARTIFICIALMENTE, exactamente os mesmos “desajustamentos geradores de injustiça fiscal” que o diploma se propunha corrigir, tal como demonstraremos expondo um exemplo dos muitos que existem por aí.
Por isso: porque também se espera objectividade, equidade e rigor na determinação dos valores tributáveis, solicitei, à Repartição de Finanças, a informação dos valores tributáveis de cada uma das fracções, para servirem de base à determinação, correcta, das permilagens, segundo critérios oficiais e que, consequentemente, não ofereçam dúvidas nem sejam susceptíveis de contestação com fundamento.
E logo fui confrontada com a informação de que apenas três das fracções do prédio estavam avaliadas segundo o CIMI.
Quanto aos valores Tributáveis das outras fracções podia acontecer de tudo, visto que a actualização feita em 2003 (em obediência à citada portaria) incidiu sobre os valores anteriormente declarados... descricionariamente.
Requeri cópia dessas três avaliações para explorar a sua eventual utilidade para a resolução desta questão, mas percebi depois, confrontando com outros documentos, que nem essas podem ser usadas por dois motivos:
• Estas avaliações não contemplam todas as sete diferentes áreas das fracções do prédio;
• Nestas avaliações (segundo o CIMI) existem discrepâncias inexplicáveis e absurdas que subvertem e viciam os valores tributáveis; isto é: os valores patromoniais concretos e objectivos, pelo que o erro ou vício se manteria, embora de diferente natureza e de dimensão menor que o actual, se essas avaliações fossem usadas como base de cálculo para determinar as permilagens.
Concretizemos:
Na Tabela I, abaixo, estão os dados relativos a estas três fracções referidas.
1 2 3 4 5 6 7
F | P.Act | Área Br Perm. V. Tribut. Área C. Valor/m2
| P.H. | em m2 Res. € em m2 €
B - 72 112,55 54,5 150 001,75 101,26 1 481,35
F - 66,5 139,30 67,4 201 870,00 145,85 1 384,09
I - 69 163,70 79,2 185 743,63 125,9 1 475,33
Legenda:
• Na coluna 1 estão identificadas as fracções (...);
• Na coluna 2 estão as permilagens que foram atribuídas a estas fracções, constantes no TCPH;
• Na coluna 3 estão as áreas brutas privativas, em m2, constantes da Tabela Anexa à Licença de Utilização, emitida pela Câmara Municipal de Lisboa (CML);
• Na coluna 4 estão as permilagens calculadas com base nas áreas constantes na terceira coluna (que é como deveriam ter sido feitos os cálculos, inicialmente);
• Na coluna 5 estão os valores tributáveis obtidos pela respectiva avaliação segundo o CIMI;
• Na coluna 6 estão as áreas que foram consideradas para o cálculo do valor tributável, nas fichas de avaliação segundo o CIMI;
• Na coluna 7 estão os respectivos valores em €, por metro quadrado, das avaliações segundo o CIMI.
A fracção B é de tipologia T2 e as outras duas fracções, embora tendo áreas diferentes, são de tipologia T3.
Como se pode ver, nada condiz no conjunto destas 3 avaliações segundo o CIMI. Para cúmulo do absurdo, estas 3 fracções nem sequer têm o mesmo valor tributável, por metro quadrado...
Fazendo fé nas áreas constantes na Tabela Anexa à Licença de Utilização, áreas essas medidas pelos técnicos da CML e que, consequentemente, têm de estar certas, a fracção I, que é uma das que têm maior área bruta, 163,7 m2, têm um valor tributável que é 16 mil euros inferior ao valor tributável atribuída à fracção F, que tem 24 m2 a menos. Deveria ser o contrário, como é óbvio: a fracção I deveria ter um valor tributável cerca de 35 mil euros superior ao da fracção F. Ou seja, relativamente ao valor tributável, o proprietário da fracção I está beneficiado em cerca de 51 mil euros, relativamente ao proprietário da fracção F
A “justificação” está na comparação entre as colunas 3 e 6:
• A fracção F tem, de área Bruta privativa, 139,3 m2, segundo a Ficha anexa à Licença de Utilização, mas foi avaliada como tendo 140 m2 de área bruta privativa;
• A fracção I tem, de área bruta privativa 163,7 m2, segundo a ficha referida, mas foi avaliada como tendo, apenas, 119,3 m2 de área bruta privativa
• .
Também há divergência entre as áreas referidas, relativamente à fracção B, mas essa história eu posso contar, porque fui eu que preenchi e apresentei os documentos nas Finanças.
Aquando do pedido de avaliação da casa onde moro, obtive as áreas medindo (é fácil porque a casa tem apenas cerca de 32 m2 de área útil) e contabilizando as áreas da respectiva planta, que fazia parte dos documentos fornecidos pela CML para o efeito.
Neste caso, da fracção B deste prédio, quando me confrontei com a necessidade de especificar a área, e na impossibilidade de tirar medidas dada a configuração da casa, procurei a planta (nos documentos a entregar e que foram obtidos pela Agência Imibiliária) mas não encontrei qualquer planta e não me apercebi do conteúdo da referida ficha anexa à Licença de Utilização. Apresentei a questão à funcionária que me atendeu no extinto 12º Bairro Fiscal de Lisboa. Informei que não conseguia tirar as medidas e que apenas tinha comigo um papel da Agência Imobiliária onde se referia o andar como tendo 94 m2.
A funcionária respondeu-me: - “Então ponha esse valor. Se não estiver correcto “eles” alteram”...
Ninguém alterou. E só muito recentemente, já na demanda de alguma via para resolver a actual questão, em conversa com a proprietária da fracção C, é que ela me referiu as diferenças existentes entre as áreas das fracções dos lados direito e esquerdo do mesmo andar e me disse que tinha visto isso na tal ficha anexa à licença de utilização. Foi assim que me apercebi do conteúdo da referida ficha... Pelos vistos, os funcionários das Finanças também ainda não se aperceberam... nem os avaliadores
Todavia, se é certo que a diferença entre a área declarada (coluna 6 da Tabela I) e a área constante da Tabela anexa à Licença de Utilização (coluna 3 da mesma Tabela I), no caso da fracção B é explicável devido às áreas das paredes de confrontação (a fracção B é a que tem maior área de paredes de confrontação porque estas contornam o hall de entrada), já no caso da fracção I, que tem menor área de paredes de confrontação a diferença entre aquelas duas colunas, que é de 44,4 m2, não tem qualquer explicação...
É para obviar a todo este emaranhado de injustiças, e incorrecções, de variações de critérios, de absurdos, que se requer a avaliação, em simultâneo, de todas as fracções deste prédio, na esperança de que seja aplicado o mesmo critério quanto às áreas a considerar, e o mesmo valor por m2, a todas as fracções, como achamos, no nosso modesto entender, que deveria ser feito, sempre, para se cumprirem os altos desígnios da tão propalada “justiça e equidade fiscais” de que tanto carecemos e cuja ausência tantos problemas acarreta, para além de prejudicar o Estado e os cidadãos agora discriminados negativamente..
Não há nada mais revoltante e deprimente, para o contribuinte do que pagar muito mais contribuições, por um património muito inferior ao património do vizinho do lado ou de cima, que paga muito menos.... e ver a carga fiscal a aumentar desmesuradamente, sobrecarregando-o mais e mais, sem que o Estado cuide de implementar a equidade fiscal em relação aos valores tributáveis, recebendo de cada contribuinte equitativamente o que é devido e, quiçá, corrigindo os excessos
Esta situação absurda que acontece neste prédio referido, a julgar pela minha outra experiência anterior, acontece na generalidade dos casos, sem qualquer justificação.
E, afinal, é um problema tão simples de resolver... Uma via de o resolver, ao menos em cada prédio, seria instituir o princípio de que todas as fracções dum mesmo prédio sejam avaliadas em simultâneo, se não antes, ao menos quando alguma tiver de o ser, segundo as regras actuais.
Na verdade, achamos que todo o Património devia ser avaliado segundo o mesmo critério, para acabar de vez com esta iniquidade revoltante.
Na última Assembleia Geral Extraordinária, realizada em 2010/10/11, Informei a Administração e os condóminos presentes da intenção de apresentar este requerimento a V. Exa. pelos motivos já expostos acima, que também enumerei.
Um elemento da actual administração, o proprietário da fracção I, concordou de imediato porque, disse, a sua fracção já estava avaliada (mas não com a área correcta). Nenhum dos restantes condóminos presentes, que representam a maioria do capital, se manifestou contra essa posição do administrador; bem pelo contrário: a generalidade dos presentes manifestaram apoio, quer através de comentários, quer através das decisões da Assembleia quanto à recusa em analisar ou, sequer, dar atenção à questão que apresentei, da necessidade de correcção do erro constante no TCPH.
Portanto, a avaliação requerida, tem o apoio, expresso ou implícito, da maioria dos condóminos.
Em jeito de conclusão e visto que sou obrigada, pelas circunstâncias e pela tarefa que me está incumbida, a requerer estas avaliações e a chamar a atenção para as discrepâncias e iniquidades agora existentes nas fracções já avaliadas, sinto-me no direito e obrigação de ressalvar que não concordo com os critérios de avaliação aplicados pelas Finanças até porque, no caso da fracção F, produziram, como resultado, um valor tributável superior ao valor de transacção, segundo consegui apurar. Isto não me parece aceitável porque basta uma queda nos valores dos imóveis de cerca de 10% para os contribuintes passarem a pagar contribuições por valores tributáveis inflaccionados, fictícios, imateriais, que realmente não possuem.
Uma queda nos valores dos imóveis é previsível, quiçá inevitável, porque é óbvio que estes valores estão a ser mantidos mercê de especulação, não são ditados pelo mercado, que não funciona.
A situação agrava-se porque a administração fiscal não tem meios nem a flexibilidade necessários para proceder a essas correcções atempadamente, nem é prática que se proceda a quaisquer correcções dessa natureza, por mais justificadas que sejam.
E ainda há que ter em conta que estes critérios de cujos resultam valores tributáveis inflaccionados e especulativos vitimam apenas alguns dos contribuintes, não todos...
Portanto, os critérios de avaliação (ou os valores base) devem ser ajustados de modo a produzirem valores tributáveis sólidos, reais, e não especulativos. Já basta aos cidadãos serem vítimas da especulação imobiliária, não necessitam (alguns descriminados aleatoriamente) de ser vítimas também da especulação tributária... Se, afinal, o estado nem trata todos os contribuintes de igual modo, equitativamente, recebendo de cada um o que é devido, como se pode sentir no direito de sobrecarregar alguns inflaccionando, artificialmente, os seus valores tributáveis?
Os entendidos nesta matéria contestam a inclusão das paredes de confrontação, avaliadas como se fossem áreas úteis; sem factor de ponderação, sequer. Essa prática também prejudica a uns mais do que a outros como acontece neste caso.
Como se disse acima, a fracção B tem maior área de paredes de confrontação, em valor absoluto, porque estas contornam o Hall de entrada o que não acontece nas restantes fracções e, como a fracção tem área inferior às restantes existentes nos pisos acima do rés-do-chão, da avaliação desta fracção (B), incluindo as paredes de confrontação, resulta uma muito maior sobrecarga, em termos relativos.
Para que V. Exa. possa avaliar a questão e a sua implicação nas receitas fiscais, refiro que o valor tributável da totalidade das fracções deste prédio passaria a ser de cerca de 3 milhões de euros. Segundo as minhas estimativas e cálculos aproximados, o valor tributável total, actual, situa-se em cerca de 50% desse valor: é cerca de 1,5 milhões de euros...
.../...
Nota: Estendendo isto à generalidade do Património, visto que a situação aqui descrita é generalizada, conclui-se que a administração fiscal está a perder cerca de 30 a 40% desta receita, admitindo que as avaliações venham a ser feitas com maior moderação e não inflaccionadas como actualmente A receita de impostos aumentaria, haveria uma maior justiça e equidade entre os contribuintes, e beneficiariam os que estão agora cobrecarregados com valores exorbitantes, que passariam a pagar menos
.../...
V. Exa. poderá avaliar melhor a perda de receita ordenando aos serviços que lhe transmitam a informação da totalidade do valor Tributável actual, informação que solicito me seja enviada também.
Depois de apreciado e deferido o que se requer, estou disponível para apresentar todos e quaisquer documentos que sejam necessários, incluindo procuração ou requerimento assinado pelo interessado.
Solicito Deferimento
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APELO!
Participação Cívica e Direitos Fundamentais:
-- Petição Para Valoração da Abstenção
-- Assine a petição AQUI, ou AQUI ou AQUI, ou AQUI, ou AQUI
-- Denúncia de Agressão Policial
-- Petição contra os Crimes no Canil Municipal de Lisboa
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