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As Escrituras da Propriedade Horizontal, ou Títulos Constitutivos da Propriedade Horizontal (TCPH), prestam-se a todo o tipo de arbítrios, abusos de direito, favorecimentos, disparates, porque não são alvo de qualquer verificação ou fiscalização prévia. Mas, se calhar, mesmo que fossem fiscalizados previamente, continuariam “no reino do absurdo” tal como agora, a julgar pela quantidade de sofismas, de tretas, de ideias feitas ignorantes e disparatadas, que se ouvem, inclusive a quem tem obrigação de saber destas coisas, quanto a esta matéria.
A construção civil é, por tradição, um “mundo” dominado pelo primarismo, pela ignorância e pelo analfabetismo DÉSPOTAS. Podem sê-lo porque, sendo um “mundo” de gente com dinheiro, à custa da especulação, da vigarice e da exploração, são-lhes reconhecidos todos os “direitos”, SEM LIMITES. Os “critérios” dessa gente, por mais absurdos que sejam, fazem Lei e são “imutáveis” e “incontestáveis”.
A “ilegalidade” mais comum consiste em os autores do TCPH atribuirem permilagens menores às casas que reservam para os seus filhos e/ou familiares, de modo a fazer com que os outros condóminos paguem as despesas daqueles (filhos e/ou familiares).
Portanto, se vai comprar uma casa, verifique se nesse prédio mora algum filho ou familiar do construtor (ou afins). Se for o caso, verifique as permilagens antes de comprar, para não ter uma série de chatisses, depois.
Poderíamos sugerir que, quando estão envolvidas nas transacções agências imobiliárias, estas deveriam “prestar esse serviço” aos clientes e actuar no sentido de não ajudar a vigarizar estes. Mas não adianta, porque esses são igualmente, gente da especulação e, como tal, pensam com os pés, metem os pés pelas mãos nestas matérias, cultivam igualmente a ignorância da lei e defendem o “primado” do “critério”. Até “fazem o pino” para “justificar” qualquer absurdo. Portanto, você fica por sua conta.
2 Casos concretos (ha´muitos)
No primeiro caso, trata-se dum prédio antigo, com mais de 30 anos, que foi construído e vendido, na totalidade, a uma compradora que alugava as casas. Com o passar dos anos o “negócio” deixou de ser vantajoso e, como havia necessidade de dinheiro, a proprietária deciidiu elaborar o TCPH e fazer a respectiva Escritura Pública e correspondentes registos, para poder vender as fracções.
O prédio tem 2 lojas no rés-do-chão, dispondo ambas de cave e tem, também no rés-do-chão, atrás duma dessas lojas, a casa que foi da porteira.
Acima do rés-do-chão tem 4 apartamentos por andar, quase todos destinados a habitação, bem pequeninos (cerca de 34 m2 de área útil cada um).
Como a dita senhora tencionava vender as casas e conservar as lojas em seu poder (como fez durante vários anos) atribuiu 55%o a cada habitação e 60%o a cada uma das lojas (que, todavia, não têm áreas iguais entre si).
Note-se que as áreas das lojas (incluindo as respectivas caves) são, aproximadamente, o triplo e o quádruplo das áreas das habitações. Além disso, sendo lojas, essas áreas ainda são afectadas do coeficiente 1,2, segundo as regras do CIMI. Ou seja, fazendo as contas por alto, sem grande rigor, estas habitações deveriam ter 41%o de permilagem e as lojas teriam147,4%o e 196,6%o. É parecido não é?
É um prédio com mais de 30 anos que já necessitou de várias reparações de vulto (e continua a necessitar). Vejam o impacto que este “critério” tem na repartição dessas despesas. E agora já nem é a ex-proprietária (ou os filhos) quem beneficia, porque as lojas também já foram vendidas...
Encontram-se “coisas” destas aos milhares, nos TCPH, e algumas ainda piores, a alimentar uma conflituosidade social permanente e latente, a enviar algumas pessoas para o tormento acrescido do Tribunais e respectivos arbítrios, porque estes “abusos” são fáceis de concretizar mas extremamente difíceis de corrigir. Claro! Sendo vítima de situações assim, o cidadão só tem duas saídas: ou se conforma e vive revoltado e incomodado, stressado, com a situação de que é vítima... ou recorre aos Tribunais... que é disso mesmo que vivem e é assim que se apropriam do dinheiro da população, por isso TODOS teimam em mater as coisas como estão.
Na verdade, não são duas as opções das vítimas. Às especificadas falta acrescentar uma terceira: as vítimas nunca se apercebem de o quanto são vítimas, porque não percebem nada destas coisas e quando, movidas pela sensação de injustiça, fazem perguntas, o mais normal é encontrarem um desse ignorantes, falaciosos, especuladores da treta que só dizem disparates e “demonstram” que é mesmo assim que deve ser.
O segundo caso concreto que quero referir deduz-se dos apontamentos seguintes, que se destinam a sistematizar a questão e o respectivo enquadramento legal para “os devidos efeitos”. Já que estão feitos e se trata duma matéria onde a ignorância é raínha, vou publicá-los. Quem sabe possam ser úteis a alguém?
De referir que o filho do dono da Construtora mora numa das casas com maior área... que devia ter permilagem igual a 78,6%o e tem atribuída a permilagem de 69%o, como se pode constatar no quadro das perlmilagens publicado mais abaixo. Pelos vistos, prejudicar de forma absurda as fracções do rés-do-chão, foi a maneira mais "discreta" que o construtor encontrou para beneficiar o filho e as outras duas fracções com a mesma área...
Esboço de articulado sobre Quotas de condomínio, comparticipação nas despesas com os elevadores, TCPH, permilagens em propriedade horizontal, TERRAÇOS DE COBERTURA.
(...)
O prédio onde o A. mora tem as seguintes características:
Uma loja, com entrada própria, uma habitação tipo T1 e uma habitação tipo T2, no rés-do chão e duas habitações, por andar, acima do rés-do-chão, todas de tipologia T3. Cada uma das habitações do rés-do-chão (o T1 e o T2) tem acesso exclusivo a uma parcela de terraço de cobertura, existente ao mesmo nível. A habitação do A. é o T2 do rés-do-chão.
Tendo comprado a sua habitação em 2006, o A. só se apercebeu de que pagava a quota de condomínio mais elevada de todo o prédio, apesar de a sua habitação ser a 2º mais pequena, na Assembleia de Condóminos de Janeiro de 2008, na presença dos mapas das contas do condomínio.
2.
Nessa mesma Assembleia Geral de Condómínos levantou a questão de lhe ser exigido o pagamento da quota de condomínio mais elevada e fundamentou a sua discordância no facto de o valor da sua fracção ser inferior ao valor das fracções de tipologia T3. A sua fundamentação não foi contestada pelos restantes condóminos porque resulta do senso comum que as casas maiores, com mais área, valem mais, mas deparou-se com a pronta oposição dos presentes e recusa de, sequer, apreciar ou discutir a questão.
Soube depois que este mesmo problema já tinha sido levantado noutras assembleias de condóminos pelos anteriores proprietários, sempre com o mesmo resultado: a oposição e rejeição dos restantes sem apreciação ou discussão sérias.
3.
Na Assembleia Geral de Condóminos do ano seguinte, o A. solicitou aos condóminos que ponderassem a possibilidade de alteração do registo da propriedade horizontal, na parte que diz respeito às permilagens, de forma a que estas representassem o valor relativo de cada fracção, em conformidade com o que determinam os art.s 1418 e 1419 do código civil. Mais uma vez a maioria dos restantes condóminos presentes recusou, liminarmente, analisar e ponderar a questão.
Ainda insistiu apresentando uma proposta, fundamentada nos respectivos artigos do código civil, para resolver este problema e reparar a injustiça sem maiores complicações ou burocracias para as partes:
Propôs que as quotas de condomínio fossem calculadas com base no critério de “proporção da respectiva fruição”, previsto no número 2 do artg 1424 do Código Civil considerando as áreas interiores de cada fracção como base de cálculo.
Esta proposta também mereceu a refutação e oposição da maioria dos restantes condóminos e só foi colocada à votação após muita insistência. A manutenção das quotas que têm vindo a ser cobradas foi aprovada por oito votos, com dois votos contra (dos dois condominos do R/C, portanto os prejudicados).
4
A injustiça desta situação é agravada pelo facto de implicar que é o A. que suporta a maior fatia das despesas de funcionamento, manutenção e reparação dos elevadores, apesar de a sua fracção se situar no rés-do-chão e de, genericamente e neste caso também, as fracções do R/C NÃO se integrarem no conceito de “fracções que podem ser servidas pelos elevadores”.
De facto, no que concerne ao “serviço da fracção” os elevadores:
- Não são nem podem ser usados nos acessos da rua e para a rua, que acontecem todos os dias com frequência.
- Não são nem podem ser usados quando alguém vem fazer uma entrega;
- Não são nem podem ser usados pelas visitas dos condóminos que moram no rés-do-chão;
- Não são nem podem ser usados quando vem a empregada doméstica;
- Não são nem podem ser usados quando vêm ler os contadores da água, da electricidade, do gás;
- Não são nem podem ser usados quando o carteiro entrega a correspondência registada;
- Não são nem podem ser usados quando qualquer outra pessoa se dirije à fracção, nem mesmo que essa pessoa se desloque em cadeira de rodas, tenha dificuldades motoras ou conduza um carrinho de bebé.
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A única situação em que os elevadores podem, hipoteticamente, ser usados é para o acesso à arrecadação e ao lugar de estacionamento situados na garagem, no piso – 1; mas os elevadores também não são utilizados para aceder a essas áreas, por questões práticas e de bom senso e por ser desvantajoso, pois a sua utilização implica um tempo de espera superior ao tempo necessário para descer ou subir um simples lance de escadas. Logo, nas situações normais de acesso a essas “áreas dependentes”, a utilização do elevador não é útil nem vantajosa.
Portanto, a fracção não “pode ser servida pelos elevadores” e nem a existência, ou não, dos elevadores tem qualquer importância para a mesma.
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Como se reconhece acima, o que, hipoteticamente, pode ser servido pelos elevadores são as áreas dependentes da fracção, situadas no piso – 1 e não a fracção. Conclui-se que, em bom rigor, a comparticipação nas despesas com os elevadores deve levar em linha de conta o valor destas áreas dependentes e não o da fracção; isto é: essa comparticipação deve ser indexada ao valor das áreas que podem ser servidas pelos elevadores, como acontece normalmente em todos os casos em que as fracções podem ser servidas pelos elevadores.
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Ainda assim, considera-se aceitável pagar uma percentagem duma quota parte dos encargos com os elevadores que cubra, em largo excesso, as despesas motivadas pelas eventuais utilizações no acessos às áreas dependentes, mas nunca uma quota parte completa.
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Os argumentos dos restantes condóminos, presentes nas referidas assembleias, para manterem a situação que prejudica, injustamente, os condóminos que residem no rés-do-chão e que estão em minoria, são:
- As permilagens atribuídas no registo de propriedade horizontal;
- O facto de as fracções do rés-do-chão terem acesso exclusivo aos referidos terraço e, por isso, lhes estarem atribuídas permilagens superior;
- E quanto à comparticipação nos encargos com os elevadores fundamentam a sua recusa à alteração proposta no facto de as garagens e arrecadações dos rés-do-chão se situarem no piso -1 (primeira cave) e de esta ser servida pelos elevadores.
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O A. disse, na assembleia, que os terraços não dão despesas de fruição ao condomínio pelo que não devem ser considerados para o cálculo da repartição das despesas necessárias à fruição das partes comuns. E nem é verdade que, neste caso, os terraços aumentem a permilagem.
A alínea b) do nº 1 do artigo 1421 determina que: “os telhados ou terraços DE COBERTURA, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção” são áreas comuns.
E estes terraços são áreas de cobertura das garagens e estão caracterizados como tal quer no título constitutivo da propriedade horizontal quer na Caderneta Predial, sendo que este último documento afirma, explicitamente, que são áreas comuns.
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O nº 1 do artg. 1424 do Código Civil (C.C.) estabelece que: “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
O nº 2 do mesmo artg. 1424 determina que, (em alternativa à repartição das despesas em função do valor das fracções), a repartição das despesas do Condomínio seguindo outros critérios, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação, tem de ser aprovada por maioria qualificada de dois terços e sem oposição
Tendo em conta o resultado da votação referido no ponto 3 e as disposições legais enumeradas, conclui-se que as quotas de condomínio que têm vindo a ser cobradas não preenchem os requisitos legais aplicáveis.
11.
O nº 1 do artg. 1418 do C.C. determina que “no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.”
O nº 4 do artº 1424 determina: “Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.”
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Ou seja, a lei determina, explicitamente, que as quotas de condomínio devem ser calculadas em proporção do valor das fracções e os restantes condóminos NUNCA refutaram a alegação do A. de que o valor da sua fracção é inferior ao valor das fracções de tipologia T3. Mas exigem-lhe que pague a quota de condomínio mais elevada, como se a sua fracção valesse mais do que qualquer das restantes. Para isso invocam as permilagens atribuídas no título constitutivo
mas,
A lei determina que as permilagens devem reflectir o valor relativo de cada fracção, condição que não se verifica neste caso, como adiante se demonstrará.
A lei diz que, nas despesas com os elevadores só comparticipam as fracções que por ele possam ser servidas, mas não se diz em lado nenhum, que quem não usa e nem pode usar os ascensores, na maioria das situações, deve contribuir com a maior fatia para as respectivas despesas. Contudo, a lei prevê a comparticipação na proporção da respectiva fruição, que parece ser o critério mais justo, cordato e equitativo, quanto a esta matéria.
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A caderneta Predial Urbana obtida no serviço de Finanças, de que se anexa cópia (doc. Anexo nº 2) especifica:
Descrição: Prédio urbano (...) composto por (...). Cada uma das habitações do r/c possui acesso exclusivo a uma parcela de terraço de cobertura, devidamente murado, existente ao nível da habitação. (...) São partes comuns (...) e ainda os referidos terraços de cobertura. (...)
Descrição que está em conformidade com o disposto no nº 1 do art. 1421 do C.C. e desfaz qualquer dúvida em relação aos terraços porque afirma claramente que são partes comuns.
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O registo, na Conservatória, da escritura de Propriedade Horizontal (a mesma que atribui mal as permilagens) transcreve, da Caderneta Predial, os elementos acima referidos MAS OMITE a descriminação das partes comuns (doc. Anexo nº 1).
Portanto, o que estes documentos oficiais dizem, tal como determina a lei, é que os terraços, por serem áreas de cobertura, são partes comuns e, por isso, não podem nem devem ser incluídos para o cálculo da permilagem das respectivas fracções.
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O Alvará de Licença de Utilização, emitido pela Câmara Municipal de Lisboa especifica, na sua ficha anexa, as áreas brutas de cada uma das fracções do prédio (Doc. Anexo nº 3)
O CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, estabelece os critérios oficiais para determinar o valor das fracções, que é a respectiva base tributável. As fracções constituídas ou transaccionadas recentemente têm de ser avaliadas segundo estes critérios.
Requereu-se à repartição de Finanças as fichas de avaliação das fracções deste prédio, transaccionadas recentemente e, consequentemente, avaliadas segundo as regras do CIMI, para exemplificar os critérios oficiais usados para atribuição, às fracções, do valor tributável.
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Segundo se apurou junto das Finanças estão avaliadas, em conformidade com o CIMI, as fracções: B, F e I.
A fracção B é o T2 do A.; a fracção F é um dos T3 com menor área; e a fracção I é um dos T3 com maior área, conforme se pode constatar na já referida ficha anexa à licença de utilização (Doc. Anexo nº 3).
Estas fichas de avaliação comprovam, como se quer demonstrar, que qualquer das fracções de tipologia T3 vale mais do que a fracção do A., de tipologia T2, não apenas segundo o senso comum mas também segundo os critérios oficiais.
No entanto, estes documentos são de pouca valia para aferição exacta das permilagens porque existem discrepâncias, absurdas e inexplicáveis, nomeadamente entre as áreas constantes na ficha anexa à licença de utilização e as áreas consideradas nestas avaliações. Existem outras discrepâncias e incoerências que resultam, talvez, do facto de as avaliações terem sido feitas em anos diferentes.
Estes documentos permitem ainda conhecer a base dos critérios oficiais usados para determinar o valor das fracções, a saber: à área brutas (declarada?) da fracção, acrescida das áreas dependentes afectadas do coeficiente 0,3.
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Estes documentos permitem ainda concluir que, mesmo que os terraços não fossem áreas de cobertura e, consequentemente, áreas comuns, as permilagens estariam mal atribuídas porque as diferenças de área interior, entre as fracções de tipo T3 e a fracção do A., são consideráveis e nunca poderiam ser compensadas pelo terraço que, na pior das hipóteses (no caso de serem avaliados segundo os critérios aplicados às garagens a arrecadações), seria afectado do coeficiente 0,3.
As fracções com maior área interior são as que se situam nos 3º, 4º e 5º andares, lado Esquerdo. A área Bruta destas fracções é de 163,7 m2, segundo especificado no Doc. Anexo nº 3 e a área da fracção do A., constante nesse mesmo doc., é de 112,55 m2.
A diferença é de 51,15 m2 e o terraço tem, especificados no mesmo doc., 59 m2 que, afectados do coeficiente 0,3, contribuiriam para a avaliação com 17,7 m2. Portanto, estes T3 ainda teriam um valor superior ao valor da fracção do A. equivalente a 33,45 m2.
Constata-se o que sempre foi perceptível (por senso comum): que a permilagem da fracção do A. nunca poderia ser superior a todas as outras, nem mesmo que os terraços fossem áreas privativas, porque também é do senso comum que um terraço não pode valer tanto como uma área interior.
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Em face do exposto nos números anteriores, conclui-se que podemos usar as áreas especificadas na Licença de Utilização para calcular, com boa aproximação, as permilagens.
No quadro abaixo exemplificam-se os cálculos das permilagens e das correspondentes quotas de condomínio, anuais, relativas a cada uma das fracções deste prédio, em função das áreas constantes na referida ficha anexa à Licença de Utilização, adicionando, a essas áreas, 6,5 m2 correspondentes às áreas dependentes (as arrecadações e estacionamentos afectados do coeficiente 0,3). À loja atribui-se o coeficiente de afectação 1,2, tudo em conformidade com as regras do CIMI
Fracção/ Perm.Act./ Á. Bruta./Cálc./ Permil.
........... /Prop.Hor. /..em m2../ Perm./ Result
A - Loja ...... 52 ....71,22 .... 0,0329 ..... 32,9
B - R/C E ... 72 ....119,05 ... 0,05499.... 55
C - R/C F.... 62..... 95,95 ... 0,04432.... 44,3
D - 1º Dtº... 66,5...145,80.... 0,06735.... 67,4
E - 1º E. .... 66,5...149,30.... 0,06897.... 69
F - 2ª Dtº... 66,5...145,80.... 0,06735.... 67,4
G - 2º E. ... 66,5...149,30.... 0,06897.... 69
H - 3º Dtº... 69.... 160,90.... 0,07432.... 74,3
I - 3º E. ..... 69.... 170,20.... 0,07862.... 78,6
J - 4º Dtº ....69.... 160,90.... 0,07432.... 74,3
L - 4º E. ....69.... 170,20.... 0,07862.... 78,6
M - 5º Dtº ..69....160,90.... 0,07432.... 74,3
N - 5º E. ....69....170,20.... 0,07862.... 78,6
P - 6º Dtº... 67....145,80.... 0,06735.... 67,3
O - 6º E. ....67....149,30.... 0,06897.... 69
.........
SOMAS...1000... 2164,82.. 1,0000... 1000
.........
Notas:
a) Na coluna “Perml.Act.Prop.Hor.” estão listadas as permilagens que foram atribuídas a cada fracção no Título Consitutivo da Propriedade Horizontal (e que aqui se contestam)
b) Na coluna “Área Bruta em m2” estão ás áreas de cada fracção que serviram de base ao cálculo das permilagens, a saber: área constante do doc anexo nº 4, mais 6,5 m2 relativos às áreas dependentes, tendo a loja sido afectada do coeficiente de utilização 1,2.
c) Na coluna “Calculo Perm.” estão, em decimais, os números que representam o valor relativo de cada fracção.
d) Na coluna “Permilag. Result” estão as permilagens resultantes arredondadas às décimas.
Os cálculos apresentados resultaram de aturada pesquisa e representam, sem margem para dúvidas, as permilagens das fracções, com boa aproximação.
Destes cálculos podemos concluir que a permilagem da fracção B – r/c Esq., a fracção do A., ronda os 55%o e não de 72%o
Em conclusão, o A. vem requerer:
- Que seja declarada a nulidade parcial do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, nomeadamente no que concerne às permilagens, como prevê o nº 3 do artº 1418 do C.C., porque:
• O registo do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal não especifica correctamente “as partes do edifício correspondentes às várias fracções” porque omite a especificação dos terraços de cobertura como áreas comuns; nem especifica correctamente “o valor relativo de cada fracção expresso em permilagem do valor total do prédio”, violando o disposto no nº 1 do referido artº 1418 do C.C.; acresce que,
• Ao atribuir, à fracção do A., uma permilagem superior às de todas as outras fracções, contabiliza a área do terraço como “área da fracção”, como se o terraço fosse uma divisão interior da fracção, o que não coincide com a inerente definição de “área comum” como determina a lei e como especificado na Caderneta Predial; e nem sequer coincide com as características de TERRAÇO. Portanto, constata-se que, quanto ao terraço, objectivamente, não há coincidência entre o fim referido na alínea a) do nº 2 do artº 1418 do C.C. e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente, especificado na caderneta predial. Este facto determina a nulidade do título constitutivo, como prevê o nº 3 do mesmo artº 1418.
- que a quota de condomínio atribuída ao rés-do-chão esquerdo seja adequadamente corrigida;
- o reembolso dos valores pagos a mais
Algumas Lições A Reter:
Se tiver um caso assim, não vá para Tribunal requerer a alteração da Escritura da Propriedade Horizontal. Os Tribunais não fazem isso, o Código Cívil não prevê (tenho ideia de que previa, há umas décadas...) e há muitos advogados, distraídos, que também não sabem isso.
O que tem de requerer ao Tribunal (e pode fazê-lo) é a declaração de NULIDADE, parcial ou integral, do TCPH respectivo. Depois, não havendo TCPH ou sendo nulo parcialmente, o Tribunal pode "fazer" o TCPH...
...
APELO!
Atenção às campanhas mais recentes:
-- Petição Para Valoração da Abstenção
-- Assine a petição AQUI, ou AQUI ou AQUI, ou AQUI, ou AQUI
-- Denúncia de Agressão Policial
-- Petição contra os Crimes no Canil Municipal de Lisboa
